Je kijkt naar een soort NOS-liveblog omdat ons aankoopproces nog in volle gang is. Nieuwe informatie wordt hieronder regelmatig toegevoegd. Heb je er kracht voor, nog ’s kijken dus in de toekomst.

Hoofdstuk 1: op jacht naar je droompaleis

Tip 1: Doe jezelf een plezier en ga in Asturias wonen tijdens je zoekfase. Wij zijn tot op heden niemand tegengekomen die hier succesvol op afstand een huis heeft gekocht. Foto’s laten in het meest ideale scenario de halve werkelijkheid zien (iets wat makelaars hier wél heel goed kunnen, is foto’s op zo’n manier nemen dat eventuele buren en monsterlijke elektriciteitsmasten in z’n geheel ontbreken op de gepresenteerde beelden) en het allerbelangrijkste: je wilt lokale mensen spreken. Om je Spaans te verfijnen en omdat de meest waardevolle kennis veilig opgeslagen zit in de hoofden van de bevolking.

Tip 2: Verken de verschillende regio’s, ofwel concejos, in Asturias en zorg dat je je een idee kunt vormen over de bereikbaarheid en de voorzieningen van de betreffende regio. En niet te vergeten, ’t klimaat. Per gebied verschilt de temperatuur en de mate van regenval behoorlijk. Voor ons kwam Parres als winnaar uit de bus. Daar zitten we dus in de buurt.

Je kunt zelfs zo ver gaan om te checken waar laaghangende mist als eerste verdwijnt. Op heldere winters dagen blijft laaghangende bewolking op sommige plekken gerust de hele dag in het dal hangen. Mooi gezicht. Vooral als je iets hoger op de berg zit en er met koffietje in je hand bovenop kijkt.

Tip 3: Raadpleeg naast de bekende ‘huizenmarktplaatsen’ Idealista en Fotocasa, ook de websites van lokale makelaars waar het aanbod doorgaans ruimer is en de filtermogelijkheden uitgebreider. Op de website van één van de grootsten hier, Alpaca Inmobilaria, kun je bijvoorbeeld ook uitstekend zoeken op perceelgrootte. In de regel geeft de makelaar, bang om zijn courtage te verliezen, nooit de exacte locatie van een pand in zijn of haar advertenties. Maar met een beetje slimmigheid kun je aangeboden huizen redelijk moeiteloos vinden en zonder begeleiding rondneuzen (wij maakten er een soort Google Maps ‘geo-guessing’ spelletje van).

Tip 4: Houd tegelijkertijd vast aan de beproefde ‘de paden op, de lanen in methode’. Liefst te voet. Je wandelt geregeld tegen interessante objecten aan die niet (correct) online worden aangeboden. Ons huis werd geadverteerd voor het astronomische bedrag van 160.000 euro en viel dus buiten de zoekcriteria, maar bleek uiteindelijk toch geschikt.

Tip 5: Nu je serieus aan het zoeken bent, is het geen gek idee om alvast je NIE-nummer te regelen en een Spaanse bankrekening te openen.

Hoofdstuk 2: Een potentiële kandidaat gevonden

Tip 6: Beetje brutaal misschien, maar betreed gewoon het terrein en check met een app als Sun’s Path of Sun Seeker hoeveel direct zonlicht je per dag kunt verwachten. Wij zijn nog nooit weggejaagd door buren. Sterker nog, ze zien je graag komen. Asturias is een demografische ramp. Bedenk dat hier tot tien jaar geleden zo’n 1.1 miljoen mensen de streek bevolkten, breng nu de minimaal 100.000+ personen in mindering die inmiddels afscheid hebben genomen van het Asturiaanse paradijs en je begrijpt dat ieder gezicht jonger dan 65 met een vriendelijke glimlach wordt ontvangen. Mocht je één of meerdere kinderen tot je gezin kunnen rekenen, dan hoor je een luid gejuich opstijgen tot ver boven de hoogste hemelen. 

Tip 7: Raadpleeg de website van het kadaster en zoek je locatie op. Gevonden? Je kunt nu veel waardevolle informatie achterhalen. Bijvoorbeeld:

> Of jouw pand woonbestemming (vivienda) heeft. Dit is wat mij betreft de belangrijkste informatie, want zonder vivienda-status mag je er officieel niet wonen.
> Hoe groot het plot is waarop het pand is gesitueerd.
> Of jouw pand als urbano of rústico is geclassificeerd. Beiden hebben voor- en nadelen. Kort door de bocht: urbano is doorgaans geliefder. Wij wonen rústico, met als dik voordeel dat er nooit huizen gebouwd mogen worden in onze directe omgeving.

Tip 8: Meer informatie nodig over het type grond waar jouw object op staat (landbouwgrond, natuur- of bosgebied, permanente weidegrond, etc)? Dat kun je uitvogelen op de website van Sigpac. Werkt best wel intuïtief. Eerst even voldoende inzoomen op je locatie, daarna kun je verschillende lagen (de)activeren.

Tip 9: Met ChatGPT kom je een heel eind, maar doe jezelf een plezier en schakel professionele hulp in. Liefst een advocaat die ervaring heeft met aankoop van onroerend goed en die zowel Spaans als Engels spreekt. Of Nederlands natuurlijk, maar die kans acht ik klein.

Tip 10: Zorg dat je de eigendomsdocumenten op tafel krijgt. De volledige Escritura (eigendomstitel) krijg je meestal pas te zien bij de daadwerkelijke overdracht bij de notaris, maar de samenvatting ervan, de zogenaamde Nota Simple, is publieke info en op te vragen bij het Registro de la Propiedad. Hierin staat onder andere wie juridisch eigenaar is van het pand, of er hypotheken of schulden op rusten, en of het huis en eventuele bijgebouwen officieel geregistreerd zijn. Uiteraard doe je dit niet op eigen houtje, maar samen met je advocaat.

Koop je, net als wij, een huis op het platteland dan is de kans bijzonder groot dat de gegevens van het kadaster (Catastro) totaal niet overeenkomen met het eigendomsregister (Registro). Heb je pech, dan moeten zowel de gebouwen als het terrein opnieuw worden opgemeten door bevoegde professionals voordat er sprake kan zijn van een correcte en legale overdracht. De regels zijn de laatste jaren strenger geworden, mede om fraude en ‘spookwoningen’ (illegaal gebouwde panden zonder registratie) tegen te gaan.

Laat je advocaat ook even nagaan of het perceel is onderworpen aan beperkingen vanuit de gemeente (ayuntamiento) of de provincie (principado), bijvoorbeeld vanwege beschermde natuurstatus, waterrechten of bouwrestricties. Zulke dingen staan niet in de Nota Simple, maar kunnen grote impact hebben op wat je later wel of niet mag met het terrein.

Wij hebben bijvoorbeeld – via onze advocaat – laten checken of het dak van het huis verhoogd mocht worden. Als we de hele handel toch moeten vervangen, waarom dan niet meteen een extra meter bovenop de bestaande muren metselen? Dat mocht in ons geval gelukkig.

Hoofdstuk 3: Onderhandelen over de prijs en voorwaarden

Wij hebben bij twee verschillende huizen een serieus bod op tafel gelegd. Achteraf bezien, vind ik ’t wel prima dat we bij het huis dat wij nu aankopen, een makelaar als tussenpartij fungeerde. Zo konden wij onderhandelen over de prijs zonder de verkopende partij in de ogen te hoeven kijken. Na acceptatie van ons maximale bod, hebben we de eigenaar pas ontmoet. Wij hebben dientengevolge nooit over geld hoeven praten.

Bij het andere huis waarin we geïnteresseerd waren, hebben we wél direct met eigenaren om tafel gezeten, maar dat leverde emotionele taferelen op. Daar zit je als koper doorgaans niet op te wachten. Tenminste, ik niet. Drink liever gezellig een wijntje achteraf.

Makelaars rekenen al snel 3 – 5% van de verkoopprijs als fee (normaalgesproken betaalt de verkopende partij dit). Als je het makelaars-poppetje er tussenuit weet te gooien, heb je wellicht extra onderhandelingsruimte. 

Tip 11: In tegenstelling tot ons geboorteland waar meters cash overbieden de norm is, kun je hier met een gerust hart ver onder de vraagprijs gaan zitten. Vooral als jouw droomplek langer te koop staat of als er overduidelijke gebreken zijn (bijna altijd het geval). In mijn ervaring is circa 30% onder de vraagprijs bieden niet vreemd.

Tip 12: Niet bang zijn om te vertellen dat je serieus bent. Wanneer je laat merken dat je al een advocaat in de arm hebt genomen en bereid bent om het geheel in cold hard cash af te rekenen, ben je aantrekkelijker dan een dromende ziel die alles nog gefinancierd moet zien te krijgen. Zonder tussenkomst van een hypotheekverstrekker is sowieso veel gemakkelijker kopen omdat een bank er alles aan gaat doen om risico’s af te dekken. Moet je het geld natuurlijk wel hebben liggen.

Tip 13: Laat je niet opjagen. Ook hier kun je te horen krijgen dat er nog veel meer geïnteresseerden zijn voor het huis waar ’t dak van lekt, de keuken door de vloer heen zakt en je bij binnenkomst bijna geëlektrocuteerd wordt. In 99% van de gevallen kun je dit soort opjaagtactieken terzijde schuiven. Ik geloofde er in ieder geval helemaal niets van. Asturias is geen booming vastgoedmarkt, al geloof ik wel dat dit binnen nu en tien jaar sterk gaat veranderen. Wij hebben circa twee maanden onderhandeld totdat we elkaar vonden wat betreft aankoop/verkoopprijs en in de tussentijd rustig kunnen slapen.

Tip 14: Overweeg een bouwkundige inspectie. Bij ons is het bij overwegen gebleven, want wij hebben nooit een officiële keuring laten uitvoeren. Misschien wordt dit de grootste misstap in ons leven en kunnen we hier straks alleen – tussen onbedaarlijke huilbuien door – met moeite over praten. 

Wij hebben op een gegeven moment de koopbeslissing er doorheen geduwd omdat wij inzien dat het huis wat wij kopen vooral waarde heeft vanwege de plek en de mogelijkheden. De staat van de constructie nemen we op de koop toe.

Wat we wel hebben gedaan: een bevriende Spaanse constructeur heeft naar de houten delen gekeken (redelijk goed tot goed) en de architect van de verkopende partij heeft de muren bekeken (paar delen zijn slecht en moeten vervangen worden) en uitgezocht wat we in de toekomst allemaal mogen verbouwen aan het huis. 

Kijk je naar een instapklaar huis van 300k+ dan ben je natuurlijk wel van lotje getikt als je de boel niet uitgebreid laat keuren door een daartoe bevoegde instantie. 

Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tecnicos staat goed bekend in Asturias.

Hoofdstuk 4: Daadwerkelijke aankoop

Eerste wat je gaat tekenen, is de zogenaamde Contrato de Arras: het voorlopige koopcontract. Hier kun je naar hartenlust voorwaarden in toevoegen om de aankoop voor jou veiliger te maken, uiteraard met kans dat de verkoper niet akkoord gaat. Dat is het spel wat je gaat spelen (bij voorkeur onder professionele begeleiding van je advocaat).

Onderdeel van de Contrato de Arras is een aanbetaling van 5% tot 10% van de totale koopsom. Wij hebben 7% afgetikt. Dit kan gewoon met je Nederlandse bankrekeningnummer. Het resterende bedrag moet wél via een Spaanse bankrekening, wacht dus niet te lang met het afsluiten van zo’n rekening.

Let op:
> Als jij als koper afziet van de koop zonder geldige reden, is je aanbetaling foetsie.
> Als de verkoper zich terugtrekt, is hij wettelijk verplicht het dubbele bedrag van de aanbetaling aan jou te betalen (tenzij anders overeengekomen).

Tip 15: Probeer te achterhalen bij welke bank de verkopende partij bankiert. Wanneer jullie beiden bij dezelfde Spaanse bank klant zijn, kun je middels bankoverschrijving betalen, hoef je niet te werken met een gehate bankcheque, en kost de transactie je dus niets. Dat scheelt je al snel honderden euro’s.

Meer info – binnenkort!